مطالب عاجلة لتفادي انهيار الاستثمارات العقارية في مصر ومستثمري رأس سدر: نرفضها وندعو لحوار مع الحكومة

بعد قرار إلغاء تخصيص الأراضي

يواجه قطاع التطوير العقاري في مصر تحديات غير مسبوقة على خلفية قرارات حكومية مفاجئة تم الإعلان عنها مؤخرًا، تضمنت فرض رسوم جديدة على الأراضي وتلويح بسحب الأراضي غير المطورة.
وقد أثارت هذه الإجراءات موجة من الاعتراضات من قبل المطورين العقاريين، الذين حذروا من تأثيرها السلبي على الاستثمارات القائمة والجديدة، خاصة في ظل الأزمة الاقتصادية الراهنة. وكان أبرز رد فعل من جمعية المطورين العقاريين المصرية، التي بادرت بعقد اجتماعات عاجلة وتقديم مقترحات تهدف إلى التوصل لحلول متوازنة تضمن استقرار القطاع وعدم الإضرار بالمطورين الجادين.
تفاصيل قرار الحكومة بإلغاء تخصيص الأراضي ورسوم جديدة:
قرار مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة رقم 205 لسنة 2025:
ينص على إلغاء تخصيص الأراضي في حال:
تأخر الشركات في سداد الأقساط أو وجود أقساط مجدولة.
التأخر في استخراج التراخيص أو صدور القرارات الوزارية.
عدم توقيع العقود خلال مدة لا تتجاوز 3 أشهر من آخر إجراء تم مع الهيئة.
وفرض رسوم جديدة شملت:علاوات تحسين الطرق على أراضي ومشروعات بطول الطريق الصحراوي (من ميدان الرماية حتى بوابات الإسكندرية) بعمق 7 كيلومترات، بقيمة تتراوح بين 500 و1500 جنيه للمتر.
رسوم تنازل في حال اختلاف مالك الأرض عن المطور:
1000جنيه للمتر للأراضي المطلة مباشرة على البحر.
750 جنيهًا للمتر للأراضي القريبة من البحر.
500 جنيه للمتر للأراضي في الجهة القِبلية.
وهذه الرسوم تُحسب وفقًا لسعر الأرض الحالي وليس وقت التعاقد، ما أثار اعتراضًا واسعًا.
اعتراضات جمعية المطورين العقاريين
وأعلنت الجمعية، رفض تطبيق القرارات بأثر رجعي وأكدت أن معظم المشروعات القائمة تم تسعيرها وفقًا لظروف اقتصادية مختلفة، وبالتالي لا يجوز فرض رسوم جديدة عليها تعكس أسعار السوق الحالية.
وتابعت أن المشروعات القديمة قد تم بيع وحداتها أو تنفيذها بشكل كامل، مما يجعل من غير المنطقي تحميلها أعباء مالية إضافية.
واعتبرت الجمعية، أن تحديد مهلة 3 أشهر فقط لاستصدار التراخيص أو القرارات الوزارية غير ممكن عمليًا، بسبب التعقيدات الإدارية وطول الإجراءات الحكومية. والمطالبة بفتح حوار مع الحكومة، حيث شددت الجمعية على ضرورة التشاور مع المطورين قبل اتخاذ قرارات تمس استثمارات بمليارات الجنيهات. وطالبت بعقد لقاء عاجل مع وزير الإسكان، المهندس شريف الشربيني، لبحث حلول عملية ومتوازنة. والمطالبة كذلك بتمديد مهلة سداد المتأخرات من 3 إلى 6 أشهر، لتمنح المطورين الجادين فرصة لتوفيق أوضاعهم، خاصة في ظل التحديات التمويلية وارتفاع تكاليف التنفيذ.
واضافت الجمعية أن، اتخاذ مثل هذه القرارات بشكل مفاجئ يضرب استقرار السوق، ويهدد بخروج شركات من السوق أو توقف تنفيذ مشروعات قيد التطوير.
وشددت الجمعية، على أن القرارات الصادرة قد تضر بثقة المستثمرين، سواء المحليين أو الأجانب، خاصة في ظل الأوضاع الاقتصادية العالمية المتقلبة، كما أن توقيف التراخيص أو سحب الأراضي من مطورين متأخرين في سداد قسط واحد فقط يُعد إشارة سلبية للمستثمرين.
مطالب محددة من الجمعية تتمثل في الآتي:-
قصر تطبيق الرسوم الجديدة على المشروعات المستقبلية فقط.
التمييز بين المشروعات القديمة والجديدة عند تطبيق الرسوم.
إعادة تقييم رسوم التنازل وتحسين الطريق بما يعكس الواقع الاقتصادي وظروف توقيت التعاقد.
المرونة في مهلة التراخيص لتكون 6 أشهر على الأقل بدلاً من 3.
إيقاف قرارات سحب الأراضي لحين مراجعة أوضاع الشركات.
إتاحة فرصة لتقديم طلبات لتسوية النزاعات وسداد المتأخرات خلال فترة مناسبة.
فتح قنوات تواصل مباشرة بين المطورين والحكومة لضمان العدالة في التنظيم.
وصرّح المهندس علي الشرباني، رئيس جمعية اتحاد مستثمري رأس سدر، بأن القرارات الصادرة مؤخرًا عن مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، والتي تشمل إلغاء تخصيص الأراضي وفرض رسوم جديدة بأثر رجعي، تشكّل تهديدًا مباشرًا لاستقرار القطاع العقاري، وتمثل ضغوطًا غير مبررة على المطورين الجادين، خاصة في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة التي تمر بها البلاد.
وأكد الشرباني أن، فرض رسوم تنازل ورسوم تحسين طرق بأثر رجعي على مشروعات قائمة بالفعل، تم تسعيرها وتنفيذها وفقًا لمتغيرات اقتصادية مختلفة، يُعد قرارًا غير منصف، ويتجاهل طبيعة التعاقدات السابقة التي تمت على أسس قانونية واضحة. وأضاف أن احتساب الرسوم على أساس أسعار السوق الحالية بدلًا من تاريخ التعاقد، يضرب مبدأ العدالة ويعرض استثمارات قائمة لخطر التوقف أو الإلغاء.

من جهته أبدى المهندس علي الشرباني، رئيس جمعية اتحاد مستثمري رأس سدر، رفض الجمعية التام لتطبيق قرارات سحب الأراضي أو إلغاء التخصيص بناءً على تأخر في سداد قسط واحد أو تأخر في الحصول على تراخيص خلال مهلة 3 أشهر فقط، معتبرًا ذلك مهلة غير واقعية ولا تتناسب مع البيروقراطية المعروفة في الإجراءات الإدارية، ومؤكدًا أن هذه القرارات تصدر دون التشاور مع المطورين، ما يقوض الثقة بين القطاع الخاص والحكومة.
ودعا الشرباني، إلى ضرورة فتح حوار فوري وجاد بين الحكومة والمطورين العقاريين للوصول إلى حلول متوازنة تحفظ حقوق الدولة وتحمي استثمارات الشركات، مطالبًا بما يلي:
وقف تطبيق القرارات بأثر رجعي، وقصر تطبيق الرسوم الجديدة على المشروعات المستقبلية فقط.
تمييز واضح بين المشروعات القديمة والجديدة عند تنفيذ أية رسوم أو عقوبات.
تمديد مهلة التراخيص وسداد المتأخرات لتكون 6 أشهر على الأقل، بدلاً من 3 أشهر.
إعادة تقييم رسوم التنازل وتحسين الطرق بما يتناسب مع التوقيت الفعلي للعقود وليس أسعار اليوم.
تجميد قرارات سحب الأراضي مؤقتًا لحين مراجعة وضع الشركات ومدى التزامها الفعلي.
فتح قنوات اتصال مباشرة ومنتظمة بين الحكومة والمطورين لضمان الشفافية وتجنب المفاجآت التنظيمية.
وأكد الشرباني، على أن جمعية مستثمري رأس سدر تؤيد تمامًا جهود الدولة في تنظيم السوق العقاري وتحقيق رؤية مصر 2030، لكنها تشدد على أن تحقيق هذا الهدف يتطلب تعاونًا حقيقيًا وتوازنًا في القرارات، مع مراعاة واقع السوق وتحدياته، لا سيما في ظل التغيرات العالمية وتقلبات الاقتصاد المحلي.

من ناحيته أكد رئيس مجلس العقار المصري، د. أحمد شلبي أن المطورين يؤيدون مبدأ تنظيم السوق وضبط الأداء العقاري، لكن يرفضون غياب الحوار المسبق، وأكد أن القرارات وصلت كتعليمات دون إنذار رسمي.
وأشار شلبي إلى، أن تطبيق الرسوم على مشروعات قديمة يهدد جدواها الاقتصادية. ودعا إلى احتساب الرسوم بناءً على تاريخ التنازل الفعلي لا السعر الحالي، مطالبا بعدم تطبيق القرار بأثر رجعي على المشروعات التي تم بيعها أو تنفيذها.
ختاما.. يمثل قطاع التطوير العقاري أحد أعمدة الاقتصاد المصري، وتشكل الاستثمارات العقارية أحد أكبر روافد النمو، ولذا فإن أي قرارات تنظيمية تتطلب توازنًا دقيقًا بين حماية حقوق الدولة واستقرار السوق.